Mansardarea blocului. Detalii tehnice

În aglomerările urbane, din ce în ce mai multe blocuri poartă „pălării”. Am fost curioși să aflăm dacă aceste mansardări sunt bine-venite urbanistic și care sunt pașii ce trebuie urmaţi într-un demers legal. Astfel, am cerut părerea arhitectului Rucsandra Popescu.

Ce avantaje avem la mansardarea blocurilor ?

Mansardarea blocurilor poate fi benefică din punct de vedere urbanistic în cazul imobilelor mici și medii, cu caracter de unicitate, dar fără a deteriora aspectul general al zonei.

În ce condiții se poate mansarda un bloc vechi (antebelic, postbelic sau comunist)?

Condiționările sunt de factură structurală, arhitecturală și urbanistică deopotrivă. Cele structurale se referă la posibilitatea ca structura existentă să suporte aportul greutății noii supraetajări, precum și distribuția și dinamica acesteia. Expertiza unui structurist este obligatorie într-un astfel de demers! Dacă expertiza tehnică a structurii relevă faptul că sunt necesare măsuri de consolidare în vederea mansardării/supraetajării, evident că aceste măsuri trebuie implementate și supuse autorizării, fie coroborat în demersul supraetajării/mansardării, fie separat, printr-o autorizație de construire distinctă. Condiționările de ordin arhitectural țin de funcționalitate, dar și de limbaj arhitectural, conceptualitate și integrarea noii construcții în ansamblul zonei.

Care sunt acordurile sau autorizațiile de semnat pentru mansardarea blocurilor?

Prima abordare se referă la acordurile ce fac ca spațiul, din punct de vedere juridic, să fie în proprietatea sau concesiunea investitorului. Și sunt necesare:

∗Acordul notarial al Asociației de Proprietari din imobilul respectiv;

∗ Acordul notarial al tuturor proprietarilor imobilului. Dacă în imobil se află atât proprietari, cât și „chiriași la stat”, atunci este necesar și acordul Statului prin acele regii de tip ICRAL;

∗ Actele de deținere (proprietate/concesiune) a spațiului (terasă/pod) unde se dorește a fi realizată mansardarea;

∗ Toți proprietarii trebuie să acorde atât drept de servitute pentru accesarea neîngrădită a mansardei/supraetajării pentru noul proprietar, dar mai ales sunt de acord și înscriu în cartea funciară dreptul de proprietate exclusivă asupra unei părți comune a imobilului, respectiv terasa/podul imobilului ce se dorește a fi mansardat.

Pentru a începe un demers juridic de intrare în posesie a spațiului „comun” al imobilului în cauză, trebuie investigate, înainte, posibilitățile tehnice și urbanistico-arhitecturale de a realiza mansardarea/supraetajarea. Orice demers documentat ar începe cu apelarea la un arhitect/birou de arhitectură care să consilieze și să asiste investitorul în demersul său. Solicitarea unui Certificat de Urbanism cu caracter informativ de la Organul Administrativ Teritorial (Primărie) pentru a afla dacă regulamentul de urbanism, valabil pentru zona în care se află imobilul, permite mansardarea și indicatorii urbanistici aprobați nu sunt excedați și, ca atare, s-ar putea obține o autorizare directă. În situația în care Regulamentul de urbanism local este excedat de valorile indicatorilor urbanistici obținuți în urma mansardării/supraetajării, tot arhitectul/urbanistul este în măsură să inițieze spre aprobare o documentație de Urbanism (PUD sau PUZ – după caz) care să facă posibilă, ulterior, autorizarea construcției. Expertiza tehnică a structurii de rezistență a imobilului în cauză, elaborată de un expert inginer atestat, certifică faptul că imobilul poate suporta noua structură/construcție și în ce condiții. Ultima autorizație necesară este, desigur, autorizația de construire, care este actul ce permite începerea efectivă a mansardării sau a supraetajării.

Cine poate face demersul: Asociația de proprietari, unul dintre proprietari?

Demersul poate fi inițiat de orice investitor/proprietar interesat: Asociația de proprietari; unul sau mai mulți proprietari (cel mai probabil cei de la etajele superioare sau în eventualitatea unei posibile relaționări pe verticală cu proprietățile lor); chiar și un outsider (deși este mai puțin plauzibil să poată obține actele juridice de deținere a spațiului, acesta fiind un traseu laborios care necesită acceptul multor proprietari care trebuie cointeresați sub diverse forme).

Cât de repede primești actele și ce valabilitate au?

Am să definesc doar termenele legale de obținere a certificatelor/avizelor/autorizațiilor necesare. Varianta în care este permisă autorizarea directă a mansardării ar trebui să nu exceadă 30 de zile pentru emiterea Certificatului de Urbanism (valabil un an, cu posibilitate de prelungire) + 10 zile (pregătirea documentațiilor pentru avizele solicitate de certificatul de urbanism) + 30 de zile (emiterea avizelor tehnice, valabile și ele un an, cu posibilitate de prelungire, necesară în vederea depunerii documentației tehnice pentru autorizația de construire DTAC) + 30 de zile (emiterea Autorizației de construire, valabilă și ea de la 24 până la 36 de luni, în funcție de amploarea construcției, cu posibilitate de prelungire).

Cum se pot monta utilitățile?

E posibil ca utilitățile (apă, electricitate, gaze etc.) să fie extinse prin circuite noi branșate la coloanele principale ale imobilului, în cazul în care în mansardă/supraetajare apar unități de locuit noi, total independente de cele deja existente. În cazul în care mansardarea se face prin extinderea pe verticală a unor unități locative (transformându‑le în unități de tip duplex, utilitățile se pot extinde individual din fiecare apartament). În ceea ce privește canalizările, scurgerile, este de dorit ca partiul (layout) de arhitectură să se optimizeze prin „înțepare” în coloanele principale, existente în imobil.

Cum să amenajezi practic mansarda I

Am văzut și incendii la mansarde. Ce materiale trebuie folosite pentru a elmina acest risc?

Expunerea la incendiu nu are un risc mai accentuat în cazul mansardării/supraetajării față de prescripțiile unui alt proiect similar, imobil nou. Evident, proiectarea mansardei trebuie să țină cont de o serie de factori care conduc la încadrarea construcției în riscul de incendiu și apoi se preconizează condițiile minime de performanță pe care trebuie să le îndeplinească materialele de construcții (gradul de rezistență la foc). Discuția ar fi infinit mai lungă pe această temă, dar toate aceste prescripții sunt definite de actul normativ P118-99, un instrument obligatoriu și necesar în procesul proiectării.

De notat însă faptul că mansardarea, respectiv supraetajarea unui imobil existent aduce, indiscutabil, un aport de populație rezidentă permanent. Astfel, condiționările legate de evacuarea în caz de incendiu, generate de acest număr sporit de persoane, trebuie respectate prin proiectul propus. Și aici sunt două variante: fie se demonstrează că existentele căi de evacuare sunt suficient dimensionate pentru a permite evacuarea în condiții de siguranță a noilor locatari, fie sunt prevăzute, prin proiect, căi de evacuare suplimentare (scări).

Mansarda de pe bloc devine proprietate comună a locatarilor, a asociației de bloc sau a primăriei?

Dacă mansardarea a fost inițiată de Asociația de Proprietari, atunci evident că proprietatea este comună în indiviziune a tuturor proprietarilor. Dacă, așa cum am arătat anterior, inițiativa este una privată a unuia sau mai multor proprietari care au făcut demersul și au obținut în prealabil dreptul de proprietate asupra acelei părți comune din imobil, terasă sau pod, atunci putem vorbi, evident, de o proprietate privată, cu condiționările generale de locuire în comun (acces spre spațiile comune).

Recomanzi sau nu mansardarea blocurilor?

Recomandarea nu poate fi una generală, da sau nu. Fiecare loc are specificitatea sa și, evident, cu subiectivitatea generată de meseria de architect, îmi rezerv dreptul de a fi selectivă în a recomanda sau nu acest demers. Sunt situații în care demersul este justificat, atât din punct de vedere funcțional, cât și urbanistic, dar sunt și situații în care necesitatea, să spunem funcțională/pecuniară a unor Asociații de Proprietari/investitori de a-și spori veniturile (închiriere/vindere a spațiului nou edificat) nu justifică o supraaglomerare a unor zone și așa dense din punct de vedere urbanistic.

Mansardarea blocurilor poate fi privită, pe termen scurt, ca fiind benefică atunci când vorbim de intervenții peste imobile cu 50, 100 de unități existente, dar pe termen lung putem anticipa și reversul: o degradare a zonei prin densificare excesivă a populației, prin diminuarea esteticii zonei, prin sufocarea căilor de acces și a spațiilor nonedificabile (este vizibil fenomenul cuceririi brutale a parcărilor dintre cvartale în detrimentul spațiilor verzi, aleilor, trotuarelor).

Producţie: Mihaela Radu

Articol apărut în revista Practic Idei pentru casă, grădină și apartament nr. 4/2018.